北京市凯诺律师事务所:承租人遇上拆迁一分补偿都没有吗?是否有权起诉主张补偿?

发表时间:2021-07-20 11:32

  想必大家都非常的清楚,国有土地上房屋征收时必须要给予被征收人合理、公平的补偿。这里的被征收人指的是房屋所有权人。但是实践征收过程中,被征收房屋不只有住宅,还有的被征收房屋是经营性用房,而这类房屋大多数是经营者租来的,产权并非归经营者所有。

  那么此时,如果商铺或是店面还在正常经营,且合同也还未到期,那么作为承租人是否可以获得拆迁补偿费呢?如果征收方与房屋所有权人直接签订了补偿协议,且将补偿款也全部发放至房屋所有权人账户内,承租人又是否可以起诉争取补偿呢?下面我们就通过一起案例来为大家浅析一下承租人普遍比较关心的问题。

1626744630718121.png

  基本案情

  市政府因改建项目作出房屋征收决定,该征收决定所明确的征收范围中含厉先生租赁的房屋。随后,市政府在与厉先生就补偿事宜未达成一致的情况下,直接与房屋所有权人签订了补偿协议。厉先生认为,相关部门的行为侵害了自己的合法权益,于是向法院提起了行政诉讼,请求相关部门对其进行补偿。

  但是一审法院认为,征收补偿决定只能对被征收人即房屋所有权人进行补偿。房屋承租人与房屋所有权人之间的房屋租赁关系属于民事关系,应当依据双方租赁合同的约定通过民事诉讼程序另行解决。茶馆系被征收国有土地上房屋的承租人,不具有直接向被征收人提出补偿请求的权利。

  那么被征收人真的不具有直接提出补偿请求的权利吗?相关部门的行政行为真的与承租人没有利害关系吗?

  所谓“有利害关系”,可以理解为被诉行政行为有可能对起诉人的权利义务造成区别于其他人的特别损害或者不利影响,且起诉人无法通过其他有效方式寻求救济。

  在房屋征收补偿案件中,一般而言,只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系,可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系,其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷,并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。

  但是,补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后,既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益,也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题,则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。

  在经历了一、二审败诉之后,承租人厉先生不服于是申请了再审,我们来看看再审法院是如何认为的

  针对本案,再审法院认为,相关部门曾与厉先生协商解决相关独立于房屋所有权人的补偿事宜,已经明知承租人在被征收房屋上具有不可忽略的添附并且依法经营的商铺,也明知承租人在本次征收补偿中存在着独立于房屋所有权人的添附补偿和停产停业损失补偿等重大补偿利益。但相关部门却直接与房屋所有权人签订补偿协议,其后又另行对承租人作出补偿决定,明显侵害了承租人的合法权益。

1626744686709634.jpg

  在实践过程中,一旦承租人租赁的房屋遇上拆迁,绝大多数情况下,相关部门通常都会与房屋所有权人直接签订补偿协议或是沟通补偿事宜,而直接忽略承租人的利益。即使明知还有停产停业损失费、搬迁费与承租人有关,也是直接与房所有权人签订补偿协议,再由房屋所有权人交由承租人,完全将承租人置之度外。

  对此,凯诺律师提醒大家,在征地拆迁过程中,作为承租人是可以获得停产停业损失费、搬迁费、装修费等之类的补偿的,如果相关部门直接跳过自己与房东协商补偿或签订补偿协议,那么这就明显侵害了自己的合法权益。因此,在遇到这种情况时,一定要及时地搜集相关的证据,启动法律程序,依法维护自己的合法权益。

  比如依法提起民事诉讼,民事救济即承租人依据租赁合同,与房屋所有权人就停产停业损失费等进行协商,在协商不成的情况下,那么就可以直接通过民事诉讼维护自己的合法权益。当然,也可提起行政诉讼。根据《行政诉讼法》第二十五条之规定:“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。”


会员登录
登录
其他帐号登录:
留言
回到顶部