北京市凯诺律师事务所:房屋被强拆后的赔偿标准怎么确定?没有产权证的车库和储藏室是否能获得补偿?

发表时间:2021-06-10 14:13

  房屋征收过程中,就拆迁补偿协商不成而达不成协议时,房子被强拆的情形并不少见,只不过绝大多数都是征收方在未向法院申请强制执行的情况下,擅自拆除的,这种强拆通常可能会被界定为违法行为。那么此时,面对征收方的违法强拆,被征收人可以及时地向法院提起行政诉讼,确认征收方的强拆行为违法,并申请行政赔偿。

  如果相关部门作出不予赔偿的决定,被征收人可以向法院提起行政赔偿的诉讼,要求他们赔偿因强拆给自己合法财产造成损失的赔偿。那么这个赔偿标准是怎么来算的呢?下面我们通过凯诺律师办理过的一起案件来告诉大家。

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  黄先生是宝鸡市人,在当地某个小区有一套房屋,一个地上车库和一间地下储藏室。其中该房屋面积为106.65平方米,地上车库面积为44.50平方米,地下储藏室面积为22.07平方米。2011年11月,相关部门发布通告,对黄先生在内的房屋进行征收。

  2012年3月,拆迁改造指挥部分别制定了《xx市综合体拆迁改造项目居民房屋征收与补偿安置办法》和《关于的补充规定》。但是就补偿事宜,黄先生与相关部门在多次协商过后并没有达成一致意见。

  2016年10月,黄先生开始搬迁,2017年,相关部门拆除了黄先生的房屋。随后黄先生在凯诺律师的帮助下向法院提起了诉讼,请求确认相关部门拆除其房屋的行为违法,后法院确认相关部门拆除黄先生房屋的行为违法。

  2019年6月,黄先生依据生效的判决书向有关部门申请行政赔偿,但是相关部门却以赔偿义务机关已作出房屋征收补偿决定为由作出不予赔偿决定。后黄先生在凯诺律师的指导下向法院提起了行政赔偿的诉讼。

  房屋被强拆后,相关部门应承担赔偿责任

  根据《中华人民共和国国家赔偿法》第十四条第二款规定,赔偿请求人对赔偿的方式、项目、数额有异议,或者赔偿义务机关作出不予赔偿决定的,赔偿请求人可以自赔偿义务机关作出赔偿决定或者不予赔偿决定之日起三个月内,向人民法院提起诉讼。

  《国家赔偿法》第二条第一款规定,国家机关和国家机关工作人员行使职权,有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形,造成损害的,受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。第四条第(四)项规定,行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的,受害人有取得赔偿的权利:……(四)造成财产损害的其他违法行为。

  本案中,相关部门在与黄先生就补偿事宜未达成一致意见,被征收人未得到实质性安置补偿的情况下,便强制拆除了被征收人房屋,其行为已然侵害了被征收人的合法权益,被征收人请求赔偿的,相关部门应当予赔偿。

  因强拆造成房屋损失赔偿的标准

  根据《国家赔偿法》中的规定,国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。能够返还财产或者恢复原状的,予以返还财产或者恢复原状。

  本案中,涉案房屋已经被拆除,且房屋原址已经开工建设,显然不具备返还财产及恢复原状的条件。因此,就本案而言,被征收人明确要求货币补偿的,符合法律规定。但是本案中,由于涉案房屋的评估时点过早,而本市不动产价格近年来又有明显上涨,那么若仍然按照此评估价值确定损失显然不足以保障被征收人的基本生存权利。

  也就是说,确定赔偿标准时不应使赔偿请求人获得的行政赔偿低于因依法拆迁所应得到的补偿,亦不应低于赔偿时该地段类似房屋的市场价值。

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  对于搬迁费、临时安置费、奖励费的赔偿标准

  就本案而言,根据《国家赔偿法》第三十六条第(八)项有关对财产权造成其他损害,按照直接损失给予赔偿的规定,对直接损失的计算应包括当事人因违法强拆行为造成的直接财产损失和其他必得利益,也即当事人在正常征收补偿程序中依据安置补偿办法应得的利益,均应认定为其所受到的直接损失予以赔偿。

  因此,参照相关部门发布的房屋征收与补偿安置办法中的规定,“征收住宅房屋,实行货币补偿的按征收房屋面积10元/㎡·次标准支付搬迁补助,每户搬迁补助不足500元,按500元支付……”但是考虑到黄先生住宅及储藏室物品均有搬迁需要,所以搬迁费按以上标准来计算。

  对于奖励费,本案中,黄先生并不符合补偿安置办法给予搬迁奖励的条件,但是为体现对违法拆除行为的惩戒,可以酌定给予相应的奖励。

  对于临时安置补助费,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定,选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。虽然条款中对选择货币补偿的临时安置费未作规定,但在实践中,被征收人亦需要合理时间完成搬迁和安置。因此,应当要予以赔偿。

  关于赔偿标准,就本案而言,可按黄先生住宅面积来计算临时安置费用。对临时安置费计算节点可确定为从黄先生房屋开始被断水断电而无法居住搬出至判决之月。

  地上车库和地下储藏室是否有补偿

  本案中,黄先生所购买的车库虽没有办理变更登记,但是经过了卖方的认可,后来因相关部门强拆,导致无法办理产权变更手续,因此黄先生对涉案车库享有因违法强拆而获得赔偿的权利。其次,对于储藏室,黄先生与房地产购买该储藏室时就约定,双方不办理产权证书,虽相关部门不认可,但是其认可黄先生小区确由其开发出售,因此黄先生同样对储藏室也享有获得赔偿的权利。

  最终法院撤销了相关部门对黄先生作出的《不予赔偿决定书》,判定相关部门自判决生效三十日内赔偿黄先生xx万元。

  事实上,在实际生活中,类似于黄先生这样的情况非常多,可这种行为严重的损害了被征收人的利益。因此,被征收人在遇到这种情况时,除了要及时地搜集相关的证据材料,还要及时的通过法律途径来主张因违法强拆给自己合法财产造成的损失,避免让自己在征地拆迁中吃亏。


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