村委会与村民签订的协议是否有效?农村棚户区改造怎么补偿?

发表时间:2020-05-26 13:19

  近年来,棚户区改造项目是如火如荼的进行着,不仅让许多老百姓的居住条件有所改善,各地也通过棚改的方式拉动了经济,可谓是一举两得。不过,在我们的印象中,棚户区改造的区域通常是在城市里,但是随着各地的不断发展,棚户区改造有时也会涉及到农村。

  农村棚改补偿标准

  如果是集体土地上房屋进行棚改,那么所依据的则《土地管理法》、《土管理法实施条例》等相关的法律法规。

  根据《土地管理法》第四十八条规定,征收土地应当要给予被征收人合理、公平的补偿,要保障被征收农村原有的生活水平不降低。

  征收土地的,应当要依法及时的足额支付土地补偿费、安置补助费及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,同时还要安排被征收人的社会保障费用。

  土地的补偿费和安置补助费是根据区片综合地价来确定的,具体的是由当地人民政府来制定。如果是集体土地上的商铺或是企业、加工厂的话,还要给予被征收人停产停业损失费等。

  涉及到村民住宅的,一般要按照“先补偿、后搬迁”的原则,补偿方式一般是采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式。

  被征收人选择产权置换的,应当按拆一还一的原则进行,选择货币补偿,宅基地地价+房屋重置成新价+装修装饰补偿+搬迁、临时安置等费用。

  选宅基地迁建安置,征收方需要为被征收人安排宅基地用于重建房屋,另外补偿房屋的重建成本价。

  另外还需要注意一点,就是如果被征收区域已经被划入到了城市规划区域内,那么补偿可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行补偿,也就是说被征收人选择货币补偿的,可参照附近房屋周边市场价。


  村委会与村民所签订的协议是否有效?

  当双方就补偿事宜达成一致的时候,就必须要签订一份协议,这份协议内容必须要包括:拆迁补偿方式,如是货币补偿必须要写明补偿数额;明确搬迁期限、搬迁过渡期限以及过渡方式;明确违约责任以及争议的解决方式等。

  需要注意,签完协议后,被征收人手里必须要有一份协议原件,否则将无保障村民的合法权益。

  那么村民与谁签订这份拆迁协议呢?实践中有不少村委会会和村民直接签订棚户区改造协议,这合法吗?合不合法要看具体的情况,一般有以下两种:

  1、村委会有接受征收方的委托,并且有书面的委托书。如果是受征收方的委托且有书面委托书,同时又无其他违法性事由,那么所签的拆迁协议就是有效的,也就是说是合法的。

  如果签订协议之后双方发生协议履行纠纷,比如征收方签后违约、不认账,或是补偿数额不准确等,那么被征收人可追究委托方,也就是征收方的违约责任。

  2、村委会没有接受委托,且也没有委托书,也就是说是村委会私自且在没有任何征地审批的情况下与村民签订的补偿协议,这就违反了《土地管理法》中的相关规定,所以在此情况下所签订的拆迁协议是无效的。如果村民与村委会签订了这样一份协议的话,可以向人民法院提起诉讼,要求相关部门对其行为进行查处。

  村委会是我们老百姓非常熟悉的一个部门,村里大大小小的事都需经村委会之后,所以导致在老百姓眼里,村委会有着非常大的权利,一手遮天与征收方谈补偿、签订征地补偿协议,私自征收土地等。

  但是《土地管理法》中规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

  从以上规定中我们可以看出,能与被征收人签订补偿协议的只能是县级以上人民政府,其他人在未经法定程序、未受征收方或是被征收方委托就与其中任何一方签订协议都是不合法的。

  对此凯诺律师提醒大家,如果实践过程中遇到村委会私自征收土地,未经委托与村民签订补偿协议时,可及时的咨询专业律师,让律师通过申请政府信息公开、申请行政复议、提起行政诉讼等手段来维护自己的合法权益。


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