以案说法—补偿方案已公告的情况下,如何撤销房屋征收补偿决定?

发表时间:2020-05-11 13:48

  实践中,拆迁方在与被拆迁人就补偿事宜谈不拢的情况下,通常都会作出房屋征收补偿决定,让被拆迁人在规定的期限内搬迁。那么面对极不合理的房屋征收补偿决定,在征收补偿方案已经公告的情况下,还能不能依法被撤销?

  刘某是江苏省人,在当地购买了一处私产,使用性质为住宅,并且办理了房屋所有权证。可是当地在2013年的时候,作出对刘某所在棚户区改造项目的可行性报告的批复,同意当地进行棚户区改造,并将该项目纳入了当地的国民经济和社会发展年度计划草案。

  次年,相关部门作出关于国有土地上房屋征收决定,将征收范围等事项进行了公示,正好刘某的房屋也在此次棚改的范围内。但双方就补偿事宜多次协商终没达成一致意见。随后,相关部门对刘某作出房屋征收补偿决定,房屋征收补偿决定按照补偿方案中的规定给予刘某货币补偿,另外还规定让刘某在15日内将房屋腾空。

  可刘某对补偿决定并不服,为了维护自己的合法权益,委托了凯诺律师。

  凯诺律师介入到案件后,制定了一套完整的维权计划方案,之后在凯诺律师的指导下递交了行政复议书,要求撤销征收补偿决定。可是,复议机关并没有支持。

  针对复议机关的复议决定,凯诺律师向人民法院提起了诉讼,要求撤销相关部门作出的补偿决定书。在庭审过程中,双方各抒己见。最终经过凯诺律师出色的办案能力,法院撤销了相关部门作出的补偿决定。

  本案中有两个焦点问题,一个是关于补偿方式的问题,一个是评估方法的问题

  针对补偿方式,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,被征收人可以选择货币补偿、也可以选择产权置换。也就是说,被征收人是即可以要钱,也可以要房。但是本案中,相关部门在未经被拆迁人同意的情况下,直接以货币的形式补偿刘某显然是不符合法律所规定的,这侵害了被拆迁人的选择权。

  针对评估办法,房屋评估机构应当要具有相应的评估资质,评估机构由被征收协商而定,协商不成的可通过抽签等方式选定,被征收房屋价值评估应当要考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度以及建筑面积等影响被征收房屋价值的因素,对被征收房屋可以采取市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法。

  被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

  本案中,刘某的房屋所在区域发展较为成熟,而且市场化程度也比较的高,因此,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定,对刘某房屋的评估应当采用市场比较法是比较合理的。但是本案中,评估机构采用的却是成本法,那么这显然是不公平且不合理的。

  从此案中我们可以了解到,即使相关部门下达了征收补偿决定,那么只要是补偿标准不合理,或是房屋征收决定中有不合法的规定,也是可以依法撤销补偿决定的。以下我们就来看一下关于房屋征收补偿决定的救济,法律上是如何规定的

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

  补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  从以上的法条中我们了解到了,作出房屋征收补偿决定的前提条件、作出房屋征收补偿决定的主体、补偿原则等,且也明确了对补偿决定不服的救济途径。

  因此,在实践过程中,面对相关部门下达的征收补偿决,被拆迁人首先要学会审查它的合法性,比如作出的主体是否适格,作出的补偿决定是否经过了县级以上人民政府的批准?在作出房屋征收补偿决定之前是否有安置补偿方案?是否达成了一致意见等。

  如果这其中有一条是不合法的,那么被拆迁人则可以依法提起行政复议或是行政诉讼维护自己的权益。


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