拆迁协议约定不交物业费，物业公司更换后交不交，谁来交？

拆迁安置协议中约定不向房地产开发商交纳物业费，几年后小区更换了物业公司，物业费是否应由开发商直接向更换后物业公司交纳？近日，恩施市法院驻市综治中心巡回审判庭审结一起合同纠纷，原告提出诉讼请求“确认原告不向被告缴纳物业管理费，由被告向物业公司负担。”

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案情概要

2007年廖某与被告湖北某房地产开发公司签订了《城市房屋拆迁产权调换安置补偿协议书（私有房屋）》，被告将原告房屋及附属物以产权调换的方式进行拆迁。双方在协议中约定“乙方不交物业管理费”。

2008年10月，被告向原告交付还建房，原告入住后一直未向被告交纳物业管理费，被告公司为该小区提供物业管理服务至2018年。此后，该小区物业由业主委员会自行管理，业主委员会要求原告交纳接管后的物业管理费，为此原、被告发生纠纷，原告遂将被告诉至恩施市法院。

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判决结果

法院审理后认为，原被告之间签订的《城市房屋拆迁产权调换安置补偿协议书（私有房屋）》中明确约定原告不交纳物业管理费，且在多年履行过程中，原告实际也未向被告支付过物业管理费，故对原告“请求确认原告不向被告缴纳物业管理费”的诉讼请求，予以支持。

关于原告的物业费是否应由被告向业主委员会交纳的问题，因原告未提交业主委员会同意由被告交纳物业费的相关证据，故对原告“由被告向物业公司负担”的诉讼请求，不予支持。

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法官说法

原告廖某、与被告房地产公司签订的《城市房屋拆迁产权调换安置补偿协议书（私有房屋）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按协议约定履行，因此，原告无需向被告交纳物业费。但合同具有相对性，该小区物业管理由业主委员会接管后，廖某与业主委员会之间形成了新的法律关系，业主委员会提供了物业管理服务，原告应当支付相应的物业费。

在债权债务关系中，债务人将债务全部或部分转移给第三人的，需经债权人同意。本案中，原告廖某与第三人业主委员之间系合同引发的债权债务关系，原告若想将交纳物业费的“债务”转移给被告承担，需经“债权人”业主委员会的同意，本案中原告没有举证证明业主委员会同意廖某的物业费由被告房地产公司承担。

因此，法院支持了原告廖某不向被告房地产公司交纳物业费的诉讼请求，而并未支持由被告房地产公司直接向业主委员会交纳物业费的诉讼请求。

现实生活中，我们也经常会遇到债务转移或者债权转让的情况，那么债务转移或者债务转让如何成立呢？

债权转让成立要件

1.债权人与受让人订立债权转让合同；2.通知债务人。

债务转移成立要件

1。债务人与受让人订立债务承担合同；2.征得债权人同意。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第五百四十五条【债权转让】

债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：

（一） 根据债权性质不得转让；

（二） 按照当事人约定不得转让；

（三） 依照法律规定不得转让。

当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。

五百四十六条【债权转让通知】

债权人转让债权债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。

债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。

五百五十一条【债务转移】

债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

债务人或者第三人可以催告债权人在合理期间内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。

来源：恩施市法院、澎拜新闻－澎拜号政务