国有土地上房屋拆迁补偿标准是什么?拆迁评估直接选择成本法进行评估是否合理?

发表时间:2021-01-22 13:15来源:北京市凯诺律师事务所

  无论何时,房屋拆迁补偿对被征收人来说都是重中之重,而且引起拆迁矛盾、纠纷的,甚至是发生拆迁悲剧的导火索最根本的原因就是拆迁补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(即被征收人)给予公平补偿。

  可是因拆迁涉及到巨大的利益,所以在实践中,很多征收方为了达到低成本征收的目的,常以“违法建筑”为由或是“危房”为由给予被征收人极低的补偿,有的则是在对被征收房屋进行评估时,以成本法的方式对被征收房屋进行评估,然后确认赔偿数额,那么以成本法对被征收房屋进行评估是否合理呢?本文,凯诺律师就以国有土地上房屋征收补偿标准、房屋拆迁评估两个知识点为大家来说一下。

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  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

  (一)被征收房屋价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

  第21条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

  房屋被征收后被征收人能够获得货币补偿的金额

  房屋征收货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价格(包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额)+搬迁费用+临时安置费用+营业性房屋的停产停业损失(注:如果是住宅一般没有这一项)

  需要注意的是,对被征收房屋价值的补偿,不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  另外,评估人员在进行评估时还要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题,然后依法作出评估报告。

  被征收人选择产权置换的,一般是按拆一还一的原则。如果存在提供的安置房小于被征收房屋,那么就需要结清差价。

  从以上的内容中可以了解到,被征收人最终能得到多少的补偿与房屋评估有着很大的关系,只要评估人员存在一点点的不客观现象,或是在评估过程中有人干预、以不利于被征收人的评估方式进行评估,那么都会导致被征收人的补偿大打折扣。

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

  被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

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  也就是说,如果被征收房屋是住宅类型,那么对被征收人较为有利的应当是市场比较法,而不是成本法,如果是经营性用房拆迁,比如是商铺、企业,那么对被征收人较为有利的应当是收益法。

  实践中,若评估人员不对号入座,在住宅拆迁时,以成本法、假设法或是其他方法对被征收房屋进行评估,可以明确的告诉大家是不合法的,要是以此种方式确认赔偿数额,那么被征收人应得的补偿怎么可能会合理?

  因此,当评估机构人员以不利于被征收人的评估方法进行评估时,被征收人一定要及时的制止,向有关部门及时的反映,或是采取法律措施来维护自己的合法权益。


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